Prenzlauer Berg: Einstürzende Altneubauten

Ja, Rainer Bahr, der Entwickler und Investor des "Kolle Belle"-Luxuswohn-Ensembles gleich nebenan, hat in den drei Zeilenbauten und dem ungewöhnlich menschenfreundlich, d.h. mit viel Licht und Luft bebauten Grundstück eine neue Goldgrube gefunden. Seitdem versucht er unter den Mieter/innen Unsicherheit zu verbreiten und mehr oder weniger subtile Einschüchterung zu säen, damit der Ausbeutung der Grube möglichst wenig entgegen steht.

So schreibt Bahr in einem Brief, der an alle Mieter/innen ging, nicht nur von den geplanten Baumaßnahmen (siehe oben), sondern droht auch gleich mit Repressalien, falls sich die Betroffenen nicht fügen sollten: Gnädigerweise wolle er nach dem kompletten Abholzen des zahlreichen Baumbestandes zwecks Bau zweier Tiefgaragen auch wieder neues Grün anlegen. Und den Einbau einer neuen Heizungsanlage wolle er freundlicherweise nicht per Modernisierungsumlage durch die Mieter/innen bezahlen lassen. Dies beides sind jedoch keine Zusicherungen Bahrs, sondern immer unter dem Vorbehalt "wenn sich die gesamte Planung realisieren lässt." Eine unverholene Drohung also, die Betroffenen gegebenenfalls empfindlich zu bestrafen, falls sie ihre Mieterrechte in Anspruch nehmen und dem Umbau ihres Zuhauses in ein weiteres Mekka der Bionade-Bourgeoisie nicht tatenlos zusehen sollten.

Pech gehabt hat Bahr anscheinend mit der sozialen Zusammensetzung der Betroffenen: Da die meisten seit Jahrzehnten in den 1959-62 erbauten Wohnungen leben, gibt es dort einen - gerade in diesem ansonsten durch hohe Fluktuation gekennzeichneten Kiez - eine sehr gut vernetzte Bewohnerschaft mit ähnlichen sozialen Interessen. So waren auf den ersten Mieterversammlungen jeweils rund 100 Mieter/innen anwesend. Die Stimmung scheint auf Sturm zu stehen. Eine gute Voraussetzung für einen solidarischen Zusammenhalt unter den Betroffenen. Wenn die Mieter/innen geschlossen auftreten, sich nicht vereinzeln lassen und entschieden auf ihren Mieterrechten beharren, haben sie tatsächlich gute Chancen, dass das Bauprojekt Rainer Bahrs, das den Auzug von mindest 20 Mietparteien erfordert, nicht zum Zuge kommt.

Um zu zeigen, worum es eigentlich geht, hier ein Luftbild der Wohnanlage Belforter/Straßburger/Metzer Straße. Es geht um die drei parallelen Wohnzeilen, die zum Zeitpunkt der Aufnahme gerade erst saniert werden. Ansonsten erkennbar:
- Nebenan, zur Kollwitzstraße hin, ist die Brache mittlerweile mit dem Luxusprojekt "Kolle Belle" (ab 3000€/qm) und einem weiteren banachbarten Neubau zugebaut. Nur in der Kollwitzstraße 20 gibt es noch ein schmales freies Baugrundstück.
- Auf der anderen Seite der Kollwitzstraße: links oben der Bauspielplatz und am linken Bildrand das vor einigen Jahren fertig gestellte Bauprojekt mit dem LPG Biosupermarkt drin (vor drei Jahren eröffnet)
- Rechts oben der Wasserturmplatz mit dem alten Wasserspeicher

Weitere Infos:
- Fotos vom "Kolle Belle" beim Architekturforum:
 http://www.deutsches-architektur-forum.de/forum/showthread.php?s=a009cf7f826386fee5ac555fcc675d02&t=6960&page=4
- Internetseite des Entwicklers "econcept Immobilien und Projektentwicklung KG (GmbH & Co)" mit Sitz in der Schwedter Straße 9b:
 http://www.econcept.de/
- Hinweis auf Zündelei in der Tiefgarage des noch leer stehenden Gebäudes und darauf, dass dort mal Jahre zuvor eine Wagenburg geräumt wurde:
 http://www.morgenpost.de/berlin/article1072507/Feuer_in_Luxuswohnanlage_Polizei_vermutet_Anschlag.html

Es scheint langsam in Berlin anzukommen: Für profitable Luxuswohnbauten werden nicht mehr nur Brachflächen zugebaut. Denn die (eigentums-)Wohnungen des Preisspektrums von 3000 Euro/m2 aufwärts lassen sich nicht in jeder beliebigen Lage in der Stadt realisieren. Die Käufer/innen, die meist aus der über Vermögen verfügenden gehobenen Mittelschicht stammen, sind anspruchsvoll. Also muss die Lage stimmen, sie muss in einem der angesagten Kieze sein, und da werden die Freiflächen langsam knapp.

Also erstrecken die Begehrlichkeiten der Immobilienheinze mittlerweile auch auf schlichte Wohnungen der 50er und 60er Jahre. Damals galten noch andere Maßstäbe fürs Bauen: Auf einem Grundstück sollte auch im Innenstadtgebiet nicht mehr Bruttogeschossfläche zugelassen werden als das Grundstück selbst groß war. Bei einem fünfstöckigen Gebäude ergeben sich also Freiflächen um das Gebäude herum, die dem vierfachen der Grundfläche des Gebäudes entsprechen. Würde jedes einzelne Geschoss einzeln aufs Grundstück gelegt, fänden dort alle Etagen nebeneinder Platz.

Nach heutigen Maßstäben - die Baunutzungsverodnung sieht mittlerweile sehr kleine Abstände zwischen Gebäuden vor - sind diese Grundstücke also nicht ausgelastet. Es ergeben sich drei Möglichkeiten, die auch miteinander kombiniert werden können:
1. Nachverdichtung zwischen den Bestandsgebäuden
2. Aufstockung der Gebäude
3. Abriss und Neubau

Wenn genug Kapital da ist und die Lokalpolitik mitspielt, dann kann Nr. 3 am meisten Gewinn abwerfen. Zumindest dann, wenn es sich beim Bestand um recht sclichte und kleine Wohnungen mit relativ eng geschnittenen Küchen, Bädern und Fluren handelt. Diese Wohnungen lassen sich auch nach einer Modernisierung nicht zu Luxuspreisen vermietern oder verkaufen. Ein Neubau nach anspruchvollsten Standards wirft also sehr viel mehr ab und übersteigt damit gegebenenfalls auch deutlich den Wertverlust durch Abriss des Bestands.

Es lässt sich auch mit der ökonomischen Gentrification-Theorie, dem "Rent-Gap"-Modell erklären: Wenn in einem Stadtteil aus einem Grundstück deutlich mehr herauszuholen ist als aus dem jetzigen Zustand der Gebäude und Wohnungen, dann lohnt sich auch eine hohe Investition (mal ganz grob fahrlässig vereinfacht).
Eine Erläuterung der Rent-Gap-Theorie findet ihr im Recht-auf-Stadt-Wiki:
 http://wiki.rechtaufstadt.net/index.php/Theorien_zur_Gentrifizierung#Production-side_Theory:_Warum_wird_gentrifiziert.3F

Ein krasses Beispiel für Abriss günstigen Wohnraums und geplanten Neubau von Luxuswohnungen ist der Fall Barbarossaplatz in Schöneberg: In Schöneberg ist teilweise ein enormerer Aufwertungsdruck zu verspüren. Am Barbarossaplatz sollen 106 Wohnungen, erbaut 1964, abgerissen werden. Auch eine öffentliche Grünfläche soll weg. Und der Bezirk unterstützt den Immobilienkonzern HochTief dabei, weil er die Aufwertung der Gegend vorantreiben will.
Mehr Infos dazu:
 http://barbarossastr59.dreipage2.de/

Weil das Luftbild ja so veraltet ist, hier noch ein Kartenausschnitt. Da ist erkennbar, wo das "Palais Kolle Belle" sich breit macht (Kollwitz 26/28 und Belforter 1-2, dazu das Gartenhaus Kollwitz 30/32). Nebenan ist das bürgerliche Baugruppenprojekt Kollwitzstraße 22, ebenfalls mit Gartenhaus. Nr. 20 ist noch frei.

Der Unterschied in der Bebauungsdichte zwischen den 50/60er Bauten einerseits und den Vorkriegs- und Nachwendebauten andererseits wird ziemlich deutlich.

Und anhand der Karte lässt sich auch vorstellen, wie ein Abriss der Aufgänge Straßburger 33 und Belforter 8 den Weg freimachen können für eine neue Blockrandbebauung entlang der Straßburger Straße.