HH: Klage gegen Wasserturmbaugenehmigung

Presseinformation

Betreff: Widerspruch gegen die Baugenehmigung Wasserturm (Sternschanzenpark)

Freie und Hansestadt Hamburg
Bezirksamt Eimsbüttel - Bauamt-
Grindelberg 66
20139 Hamburg

Hamburg, 25.08.2004

Az: 00218/04 1 / X / Ref
(Az. bitte stets angeben)
Aktenzeichen: E/BA3 / 271/91

Verwaltungsrechtssache
Bezirksamt Eimsbüttel - Bauamt- ./. Schanze e.G.

Sehr geehrter Herr Döbbel,
namens und im Auftrage unseres Mandanten, der Schanze e.G., Neuer Kamp 25, 20359 Hamburg, legen wir hiermit Widerspruch ein gegen die dem Bauherrn Projekt Wasserturm, Grundstücks GmbH & Co. KG für das Grundstück Baublock 311-018; Flurstücke: 1612, 761; Gemarkung: Rotherbaum erteilte Baugenehmigung vom 7.08.1992, Az. E/BA3 / 271/91, sowie alle weiteren Genehmigungsbescheide für das Bauvorhaben an der Straße Sternschanze 6; im Einzelnen sind uns bislang die folgenden Bescheide bekannt:

- Ergänzungsbescheid v. 27.12.1996, Az. 1/ E/BA 3/356/96

- Änderungsbescheid v. 12.12.2003, Az. E/BA3 / 00271 / 91 / 1

Ferner beantragen wir die Aussetzung der Vollziehung
der Baugenehmigung in der Fassung des Änderungsbescheids v. 12.12.2003.
Unsere Vollmacht ist beigefügt.

Wir bitten Sie überdies, zukünftig in der o. a. Angelegenheit den
Schriftverkehr nur mit uns zu führen und auch alle Zustellungen nur uns
gegenüber vorzunehmen.

Wir bitten des Weiteren um Gewährung von Akteneinsicht durch Übersendung der Verwaltungsakten in unsere Kanzleiräume. Wir werden die uns überlassenen Akten umgehend durcharbeiten und nach Einsichtnahme unverzüglich zurückreichen.
Zur Begründung des Widerspruchs und des Antrags auf Aussetzung der
Vollziehung führen wir aus:


I. Sachverhalt
Die Widerspruchsführerin ist Eigentümerin eines Mietshauses mit insgesamt 19 Wohneinheiten, das auf dem insgesamt 1.518 qm großen Grundstück, Kleiner Schäferkamp 19, 20357 Hamburg, erstellt wurde. Es handelt sich um die Flurstücke 1604, 1365, 726 Gemarkung Rotherbaum. An dem Grundstück hat die Widerspruchsführerin ein Erbbaurecht bzw. an dem Grundstück 1604 (Zufahrt) ein Wegerecht erworben. Das auf den Flurstücken 1365 und 726 stehende - über Eck gebaute – Wohnhaus grenzt nach beiden Seiten unmittelbar an den Schanzenpark an. Das Grundstück ist schätzungsweise 180 Meter von dem Wasserturm entfernt.

In Bezug auf den geplanten Umbau des Wasserturms stellt sich der Sachverhalt – nach den uns vorliegenden Unterlagen – wie folgt dar.

Am 07.08.1992 erteilte das Bezirksamt Eimsbüttel der GbR Wasserturm
Sternschanze eine Baugenehmigung für den Umbau und die Sanierung des
Wasserturms (Az. E/BA3 / 271/91). Zu diesem Zweck wurde eine Ausnahme „gemäß § 31 Abs. 1 BauGB von den Festsetzungen des Baustufenplanes Baustufenplan“ für die Nutzung des Wasserturms „als Büro, Gastronomie, Museum und zu öffentlichen Zwecken“ erteilt.

Am 27.12.1996 erging ein Ergänzungsbescheid (Az. 1/ E/BA 3/356/96), in dem die Nutzung des Wasserturms als Hotel genehmigt sowie die Gültigkeitsdauer der Baugenehmigung bis zum 7.08.1997 verlängert wurde.

Am 12.12.2003 genehmigte das Bezirksamt per Änderungsbescheid (Az. E/BA3 / 00271 / 91 / 1) den Bauantrag der Projekt Wasserturm Grundstücks GmbH & Co.
KG vom 9.09.2003.

Der Baubeginn ist noch im Sommerquartal 2004 beabsichtigt.
II. Rechtliche Würdigung Der Widerspruch ist zulässig und begründet. Die bezeichneten Baugenehmigungen sind daher zurückzunehmen. Ferner sind die Voraussetzungen für eine Aussetzung des Vollzugs der Baugenehmigung gegeben.

1. Zur Zulässigkeit des Widerspruchs

Die Widerspruchsführerin ist als Eigentümerin eines benachbarten Grundstücks widerspruchsbefugt, da sie durch die Baugenehmigungen in ihren Nachbarrechten, die insbesondere aus dem Bauplanungsrecht (§ 31 Abs. 2 sowie § 34 Abs. 2 BauGB) resultieren, betroffen ist.

Der Widerspruch ist auch fristgerecht. Der Widerspruch ist innerhalb eines
Monats, nachdem der Verwaltungsakt dem Beschwerten bekanntgegeben worden ist, zu erheben (§ 70 Abs. 1 S. 1 VwGO). Vorliegend wurden die
Baugenehmigung und alle nachfolgenden Bescheide der Widerspruchsführerin noch nicht bekanntgegeben. Vielmehr waren sämtliche auf das Projekt bezogene Genehmigungsunterlagen bislang weder der Öffentlichkeit noch den Nachbarn zugänglich. Wir haben für die Widerspruchsführerin erstmals am 24.06.2004
Akteneinsicht beim Bezirksamt Eimsbüttel nehmen können. Somit sind die
Baugenehmigung vom 7.08.1992 und alle nachfolgenden Baugenehmigungen gegenüber der Widerspruchsführerin noch nicht bestandskräftig.

2. Zur Baugenehmigung von 1992 und dem Ergänzungsbescheid von 1996

Die Baugenehmigung vom 7.08.1992 ist nach den uns vorliegenden Informationen bereits erloschen. Die letzte Verlängerung wurde, soweit aus den vorliegenden Bescheiden ersichtlich, bis zum 7.08.1997 erteilt. Ein neuer Bauantrag wurde aber erst am 9.09.2003 gestellt. Nach § 71 II HmbBauO erlöschen Genehmigungen,

„wenn sie nicht innerhalb dreier Jahre in Anspruch genommen worden sind oder die Aus-führung des Vorhabens mehr als ein Jahr unterbrochen worden ist. (…)
Die Fristen können auf Antrag bis zu jeweils einem Jahr verlängert werden.“

Im vorliegenden Fall wurde die Baugenehmigung aus dem Jahr 1992 nicht über das Jahr 1997 hinaus verlängert und ist damit bereits erloschen.

Sollte hingegen ein uns bislang nicht bekannter Bescheid die Baugenehmigung wirksam verlängert haben, ist sie gleichwohl rechtswidrig.

Der Baustufenplan Harvesterhude/Rotherbaum vom 6.09.1955 weist den Bereich Sternschanzenpark inklusive Wasserturm als öffentliche Grünanlage im Außengebiet aus. Der Flächen-nutzungs-plan vom 21.12.1973 weist den Bereich als Grünfläche aus. Tatsächlich geht die Baugenehmigung vom 7.08.1992 offenbar selbst davon aus, dass eine Ausnahme von den Festsetzungen des Baustufenplans nach § 31 BauGB erfor-derlich ist. Dort ist nämlich unter Ziff 1. vorgesehen:

„1. Folgende Ausnahme/n wird/werden aufgrund von § 31 Abs. 1 BauGB von den Festsetzungen des Bebauungsplans Baustufenplan erteilt:

1.1.für das Nutzen des Wasserturms als Büro, Gastronomie, Museum und zu öffentlichen Zwecken.“

Diese Ausnahmeerteilung ist rechtswidrig. Denn die Ausnahme nach § 31 Abs. 1 BauGB müsste im Bebauungsplan nach Art und Umfang aus-drücklich vorgesehen sein. Eine solche Ausweisung ist aber nicht erfolgt. Zwar ist der Wasserturm in dem Baustufenplan vorgesehen, aber eben in seiner Nutzung als Wasserturm zu öffentlichen Zwecken, nicht in seiner nun beabsichtigten privaten Nutzung als Hotel. Eine Ausnahme für eine Hotelnutzung innerhalb der Grünfläche ist in dem Baustufenplan offensichtlich nicht vorgesehen.

In Betracht wäre in diesem Fall also nur eine Befreiung nach § 31 Abs. 2
BauGB gekommen. Dies hätte aber im Rahmen einer Ermessens-entscheidung eine Abwägung der dort aufgezählten Belange erfordert. Insbesondere hätten nachbarliche Interessen gewürdigt werden müssen, was offensichtlich nicht erfolgt ist.

Ferner wurde die Ausnahme ursprünglich nur für die Nutzung als Büro,
Gastronomie, Museum und zu öffentlichen Zwecken erteilt, nicht aber für
Hotellerie. Zwar gestattet der Ergänzungs-bescheid von 27.12.1996 nunmehr auch die Nutzung als Hotel. Er erteilt aber diesmal keine Ausnahme oder Befreiung nach § 31 BauGB, so dass diese Nutzung weiterhin dem Baustufenplan widerspricht. Zudem basiert der Bescheid von 1996 auf dem rechtswidrigen Ursprungsbescheid und ist schon deshalb rechtswidrig.

Auf die Rechtswidrigkeit der Genehmigung kann sich der Widerspruchsführer als dinglich berechtigter Nachbarn des Wasserturms auch berufen. Denn § 31 Abs. 2 BauGB ist drittschützend, soweit diese Vorschrift das Ermessen der Baugenehmigungsbehörde bindet, dass die Abweichung „auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen“ mit den öffentlichen Belangen vereinbar sein muss; diese Würdigung ist sogar dann geboten, wenn die fragliche Festsetzung selbst nicht nachbar-schützend ist (BVerwG NVwZ 1887, 409).

3. Zur Baugenehmigung von 2003

Da die Baugenehmigung von 1992 tatsächlich bereits erloschen ist, ist der
„Änderungs-bescheid“ von 2003 schon deshalb rechtswidrig, weil er nur auf
Grundlage der ursprünglichen Genehmigung erlassen wurde. Sollte die Behörde aber anlässlich des Genehmigungsantrags vom 9.09.2003 wieder „von Null angefangen haben“ mit dem Genehmigungsverfahren, dürfte sie nach wie vor keine Genehmigung erteilten, da die Nutzung weiterhin gegen den Baustufenplan verstößt (s.o.), keine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB
erteilt wurde und auch die Voraussetzungen für eine solche Befreiung nicht
vorliegen.

Ob man den Sternschanzenpark als unbeplanten Innenbereich (§34 BauGB) oder als Außenbereich (§35 BauGB) definiert, kann aus Sicht der
Widerspruchsführerin (nicht aber aus Sicht der Genehmigungsbehörde)
dahinstehen, da in jedem Fall die bauplanungsrechtlichen Vorgaben dem Umbau des Wasserturms entgegenstehen. Nach § 30 Abs. 3 BauGB richtet sich die Zulässigkeit eines Vorhabens im Geltungsbereich eines einfachen
Bebauungsplans (als solcher ist der Baustufenplan zu qualifizieren)
ergänzend nach § 34 oder § 35 BauGB. Im vorliegenden Fall widerspricht das Vorhaben aber schon eindeutig den Festlegungen des Baustufenplans, so dass es auf eine weitere Differenzierung nicht ankommt.

Der Sternschanzenpark ist eine öffentliche Grünanlage, die der Nutzung der Allgemeinheit gewidmet ist. Die Nutzung des Gebiets als Hotel verträgt sich offensichtlich nicht mit dem Zweck des Gebiets, der allgemeinen Erholung zu dienen, da somit gerade die Allgemeinheit von der Parknutzung ausgeschlossen wird. Ferner widerspricht die private Hotelnutzung auch dem Zweck von Grünflächen, die Bebauung aufzulockern und das Klima zu verbessern (vgl. Gaentzsch, in: Berliner Komm. BauGB, § 5, Rn. 33). Vielmehr fügt sich das Hotel nicht in die nähere Umgebung des Sternschanzenparks ein und schadet aufgrund der beträchtlichen Immissionen – während der Bauzeit und durch den
laufenden Geschäftsbetrieb – (dazu näher unten) in erheblichem Maße die
Wohn- und Arbeitsverhältnisse der Nachbarn. Ergänzend und vorsorglich soll nun noch auf die Alternativen § 34 und § 35
BauGB eingegangen werden, nach denen sich die Zulässigkeit des Vorhabens ergänzend richtet.

Für die Qualifizierung des Parks als Außengebiet iSd § 35 BauGB spricht,
dass der Baustufenplan Harvesterhude/Rotherbaum vom 6.09.1955 den Bereich Sternschanzenpark inklusive Wasserturm als öffentliche Grünanlage im Außengebiet ausweist. Die Nutzung des Wasserturms als Hotel ist kein privilegiertes Vorhaben iSd § 35 Abs. 1 BauGB. Die Hotelnutzung ist auch nicht als „sonstiges Vorhaben“ iSd § 35 Abs. 2 BauGB zulässig, da sie insbesondere den Darstellungen des Flächennutzungsplans v. 21.12.1973 widerspricht (§ 35 Abs. 3 S. 1 Nr. 1 BauGB), schädliche Umwelteinwirkungen hervorrufen kann (Nr. 3) sowie die natürliche Eigenart der Landschaft und ihren Erholungswert beeinträchtigt (Nr. 5). Über das Gebot der Rücksichtnahme, den aus § 31 Abs. 2 BauGB resultierenden Drittschutz sowie den nachbarschaftlichen Anspruch auf Gebietserhaltung (dazu sogleich), kann sich der Widerspruchsführer auch auf diese Rechtswidrigkeit berufen.

Betrachtet man den Sternschanzenpark indes entgegen der Ausweisung im
Baustufenplan aufgrund seiner Lage als nicht qualifiziert beplanten
Innenbereich iSd § 34 BauGB, hat die Widerspruchsführerin auf Grundlage des § 34 Abs. 2 BauGB einen Schutzanspruch auf Bewahrung der Gebietsart. Durch den geplanten Umbau des Wasserturms in ein Hotel wird eine Verfremdung des Gebiets eingeleitet. Ausweislich der ständigen Rechtsprechung des BVerwG hat der Nachbar einen solchen Anspruch selbst dann, wenn das baugebietswidrige Vorhaben im jeweiligen Einzelfall noch nicht zu einer tatsächlich spürbaren und nachweisbaren Beeinträchtigung führt (Nws. bei Hofherr, in: Berliner Komm. BauGB, § 34, Rn. 88).

Schließlich entspricht das Vorhaben bislang nicht den
immissionsschutzrechtlichen Vorgaben. Darauf kann sich die
Widerspruchsführerin als Nachbarin auch berufen.
Für nicht genehmigungsbedürftige Anlagen, die einer Baugenehmigung bedürfen, sind die Immissions-schutz-belange im Baugenehmigungsverfahren zu berücksichtigen. Gegebenenfalls muss das Vorhaben durch Auflagen in Einklang mit § 22 BImSchV gebracht werden. Steht schließlich fest, dass die Anlage trotz Auflagen nicht immissionsschutzrechtlich ordnungsgemäß betrieben werden kann, so ist die Baugenehmigung zu versagen, da sie nicht unter Verstoß gegen die Pflichten des § 22 BImSchV erteilt werden darf. Dies ist vorliegend der Fall, da die von den Bauarbeiten verursachten Immissionen in
der Genehmigung bislang nicht hinreichend berücksichtigt wurden:

Lärmschutz: Laut Baugenehmigung v. 12.12.2003 muss noch vor Baubeginn ein Ergänzungsbescheid ergehen u.a. über die Baustelleneinrichtung (§ 14 HmbBauO). Unter Ziff. 11 des Bescheids sind die Anforderungen an die Baustelle aufgezählt. Enthalten ist nur ein allgemeiner Hinweis auf § 14 BauO, aber keine detaillierten Grenzwerte für Baulärm und Luftverunreinigungen. Dieser pauschale und unbestimmte Verweis genügt nicht den Schutz-anforderungen des § 22 BImSchG. Es müssten vielmehr detaillierte Hinweise erfolgen, welche Grenzwerte der Baustellenbetrieb einzuhalten hat.
Ein Ergänzungsbescheid, der diese Hinweise enthalten könnte, liegt unseres
Wissens bislang nicht vor.

Luftverschmutzung: Um für Luftverunreinigungen die Schwelle schädlicher
Umwelteinwirkungen zu bestimmen, sind die Grenz- und Richtwerte der 22.
BImSchV heranzuziehen. Die TA-Luft findet daneben weiterhin Anwendung.

Nach der TA-Luft gilt u.a. als Richtwert für Staub (pm10) 40 µg/m3
(Jahresmittel) und 50 µg/m3 (Tagesmittel). Diese Werte werden in der
Umgebung ausweislich der Messwerte der Mess-station 13ST Sternschanze
bereits derzeit nahezu erreicht (für 2003: 36 µg/m3 (Jahresmittel); 122
µg/m3 (98 %). Durch den zusätzlichen Hotelverkehr wird es zu einer
deutlichen Über-schreitung der Grenzwerte kommen. Auch diesbezüglich sind im Bescheid von 2003 keine detaillierten Auflagen enthalten. Ohnehin ist fraglich, ob die Werte – selbst mittels Auflagen – eingehalten werden
können.

4. Zur Erforderlichkeit der Aussetzung des Vollzugs

Nach gesagtem sind die bislang für den Umbau des Wasserturms erteilten
Genehmigungen offensichtlich rechtswidrig. Da mit einem Baubeginn noch im Sommerquartal 2004 zu rechnen ist, ist eine Aussetzung des Vollzugs dringend erforderlich.

Selbst wenn sich der Umbau des Wasserturms aber nach summarische Prüfung als nicht offensichtlich rechtswidrig erweisen würde, überwiegt gleichwohl das Interesse der Widerspruchsführerin an der Aussetzung. Dies resultiert zum einen aus dem unverhältnismäßigen Aufwand und den unverhältnismäßigen Kosten, die ein Rückbau verursachen würde. Zudem ist auch die Signal-wirkung nicht zu unterschätzen, die dem Baubeginn trotz einer möglichen Rechtswidrigkeit zukäme. Der Umbau des Wasserturms ist bekanntlich ein politisch sehr umstrittenes Projekt, das aufgrund seiner struktur- und wesensverändernden Wirkung auf den gesamten umliegenden Stadt-teil von den Anwohnern wie auch der regionalen Medien sehr aufmerksam verfolgt wird.
Aufgrund mangelnder Information der Öffentlichkeit konnte leicht der
Eindruck entstehen, dass ohne Rücksicht auf lokale Interessen (Anwohner,
kulturelle Projekte, Naherholung, Schutz der alternativen Szene im
Schanzenviertel…) im Stillen ein Großprojekt mit nachhaltiger Wirkung für
die Umgebung genehmigt wurde. Dieser Eindruck würde durch einen Baubeginn zur Unzeit und die damit geschaffenen Fakten wesentlich verschärft, so dass die Akzeptanz des Projekts sehr leiden würde. Dies dürfte letztlich weder im Interesse der Freien und Hansestadt Hamburg noch des Vorhabenträgers liegen.


Dr. Mohr

Rechtsanwalt

Anlage: Vollmacht der Schanze e.G.


Freies Netzwerk zum Erhalt des Schanzenparks=
weiteres Material unter:
 http://www.schanzenturm.de